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顾云昌:对楼市限价问题要慎重考虑 能不限价就不要限价

来源:金融界网站 点击数: 发布日期:2019年07月28日 关闭本页
阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  2019年7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。

  在“楼市增长潜力:新热土与新赛道 ”分论坛上,全国房地产商会联盟主席顾云昌指出限价不是最有效的调控手段,房地产的长效机制建立依靠市场手段。

  以下为顾云昌演讲实录

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  1各位嘉宾下午好!很高兴参加今年博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会,今天下午的题目是楼市增长潜力:新热土与新赛道。这个题目与到会的各位息息相关,新热土包含了一手房和二手房的问题,新赛道除了住宅地产还有其他地产的概念,还有新战场,不同的行业,在这里开辟不同的战场。我今天的演讲题目是龙凤呈祥话地产。

  主题词:美好生活升级、供给结构改革,地产龙凤呈祥。

  我认为房地产的发展过程中,我们明显的看到房地产分为两个阵营。一个阵容是住宅地产,这个阵容叫做龙腾万里。住宅地产什么时候开始腾飞的,中国东方这条龙,我将它比喻为中国房地产的住宅地产,实际上在1998年之前开始萌动,很长时间没有睡醒。由于住房制度改革,这条巨龙激活了,原来的房地产行业是赔钱的,国家的房子盖的越多,补偿越多,因为收的费用不够房屋的维修费用,因为以出租不能养房。经过住房制度改革之后,这条巨龙激活了,开始腾飞了20年。现在还要继续腾飞,可以说把住宅地产比喻为东方的这条巨龙,巨龙腾飞后,惊天动地。成为拉动中国经济新的经济增长点和新的消费热点,任何一个行业都离不开它。从历史看、从周边看,都是这样的发展模式。巨龙腾飞的过程中有轨迹,形成了住宅地产的周期,有低潮和高潮,时间的关系,这里不展开叙述。

  龙讲的就是住宅地产,今天我们要讲另外一个题目就是凤凰,就是产业地产。到目前为止,中国住宅地产的投资占了67%、68%,也就说说2/3是住宅地产,35%是产业地产,当然这个产业地产包含了很多面,包括商业地产、写字楼、酒店、园区以及目前正在各地大兴建设的文旅地产、康养地产。一半以上的房地产行业都开始往产业地产发力,形成了凤凰飞舞的景象,或者是雨后春笋一样的发展,这个时候讲我们的房地产,就是从这个角度描述的。为什么会出现这样的情况,我刚才第一句话说到了,就是美好生活的升级,就是由需求拉动的。中国经济发展到今天,主要的动力是靠需求。因为很多方面都是产能过剩,只有需求升级了,有了美好生活使需求升级,促使了供给结构的改革。房地产也面临着供给结构的改革,跟全国的情况是一样,凤凰起舞是供给结构改革的表现。有一条龙腾飞了,现在凤凰正在起舞,如何使中国的房地产在中国的大地和天空上出现龙凤呈祥这样的景象,这样的壮举,应该是中国房地产发展必然的一种情形,今天重点讲的内容是如何使龙凤呈祥。

  刚才提到住宅地产发展的两大阵营,第一个是住宅地产的龙腾万里,为什么?因为总量大,能量巨,调控多,争议大。讲到总量,去年的总销售面积达到了17亿平方米,还不算非商品住宅。农村建房、中小城市企业建设并不包括在内,因此总量大。我们有14亿人口,分摊到每个人身上达到了1平方米多。有关方面的统计,房地产增加值占到GDP总量的6.6%,这一数据是比较保守。据我们所知,美国房地产占GDP的比重是3%,日本是11%,我们只有6.6%,房地产相关的行业加在一起,总量达到GDP的15.8%。如果房地产衰退了,这15.8%就没有了,它对中国经济的发展,它的作用非常的重要,能量巨大。房地产调控多,从历史上看,过去没有房地产调控。房地产进入市场后,我们的调控逐渐的增加,这与因城施策有关,世界各国没有中国的调控这么多。

  争议多,导致房地产有时好,有时差。到目前为止,大家对房地产的认识还是不一致,甚至将房地产说成是虚拟经济,实际上房地产是实实在在的实体经济,众多的制造业的总装工厂,这条巨龙要平稳健康的发展是我们追求的目标。第二,产业地产是凤凰起舞,我最近提出了新兴产业地产,主要包括了康养地产,文旅地产,或者是总理讲的六大幸福产业,文化、旅游、健康、体育、教育、养老等产业都离不开房地产,这些地产形成了凤凰,凤是为生产性服务的载体和地产,为生活性服务的就是凰,合在一起就是凤凰。凤凰起舞了,实际上将是我们追求的美好生活的综合体,是我们地产发展的新天地。

  新的战场、新的赛道,新的热土,这是我讲的第一个问题。

  简单的讲讲传统的住宅地产转型的问题。

  传统的住宅地产如何转型,新兴的地产凤凰如何创新,这包含两个意思,一个是转型,一个是创新。传统地产的转型,主要强调四个字叫做“平稳高质”。现在面临的任务是,住宅地产市场正在降低速度,同时要提高质量,增加效益,这是总的目标。从住房需求来说,住房地产满足广大老百姓更美好的住房需求,发展到今天,国家提出要住有所居,这个概念很清楚,全体人民每家每户每个人都应该住有所居,不同于过去的居者有其屋,居住者有自己的房屋。现在住有所居,所有的居民,都有住的地方,买的或者是租的,商品房或者是保障房。现在我们要达到的目标或者是发展的方向很清楚,从过去的住有所居,往住有优居发展。我个人认为住有所居,生活环境很好,家里布局很好,购物方便,上学、医疗方便,满足市场的需求。住有绿居,今天的住宅建设按照联合国的要求,城市化的过程中,住区的发展应该要满足可持续发展的要求,节能减排,这是绿居主要的思想。住有乐居,住在社区里面充满了温暖,现在社区的温度不够,人和人之间冷漠,互相之间没有多少交往,互相之间没有多少联系,社区里面谁也不认识谁。我体会深刻,我在这个社区住了12年,几乎谁都不认识谁,看到熟人点点头就完了,这是新社区的现象。过去北京胡同,上海弄堂的情况没有了。如何使社区中实现住有乐居,这是发展的方向。现在还有提出住有旅居,现在有人在海南和云南买了房,这种旅居的生活是否很幸福,既合适又丰富,都是我们需要考虑的。今天的情况下,住宅的需求有新的要求,我们如何发展。

  高质量发展的问题

  一方面要满足老百姓住有所居、住有绿居、住有乐居的要求,另一方面房地产市场要高质量发展,还要平稳健康的发展。继续为中国的经济,中国的城市建设,中国老百姓的居住条件改善,做出我们的贡献。这些方面的内容比较多,我重点讲三个方面,一是市场健康的问题。要使住宅产业高质量的发展,必须要有健康的市场,中央和国务院提出了两个住宅的概念,一个是住房的市场概念,一个是住房的保障体系。如何将住房的体系做到多渠道的供给,使保障体系真正做到多方面的保障。这是我们要做的事情,一手房、二手房、土地市场、房屋买卖市场都要健康发展,这些问题我们还是远远不够的。如何达到目前的住房市场的调控,我认为调控是有必要的,问题是如何调控。大家都知道长效机制的问题,有一段时间认为长效机制已经建立好了,但是我认为没有建立好,我认为长效机制没有这么容易建立的。我们有两个体系,一个是住房保障体系,一个是住房市场体系,两个体系要完善。跟市场相关的财税、土地、金融、政策配套,才能够谈得上长效机制的建立。调控是短期行为,这是对短期市场波动的调节,长效机制是真正促进日常健康发展重要的举措,两者如何结合起来是非常的重要。

  现在有限价的问题,限价可以使房地产价格平稳降下来吗,另一方面限价也有很多的弊端,这与高质量发展的要求相违背的。限价到成本价以下,开发商和供应者能够做好房子吗,一定会偷工减料或者是降低档次。中国不缺少房子,特别是有些中小城市,缺少的是高质量的房子。在这种情况下,决策部门对限价问题要慎重的考虑,不限价就不要限价,不能用行政的办法解决问题,要用市场的手段解决问题。总书记讲了房住不炒,限价后,引起更多人的炒房。有的地方几千套房子,几万人排队。大家知道抢到房子就是升值的,实际上是鼓励别人炒作。既要控制房价,但是不能用这样的手段控制。必须用市场的手段来控制房价,一定要符合高质量的发展经济,高质量的发展房地产市场,与我们的调控之间不能产生矛盾。

  市场要健康发展,路径很长,任务艰巨,调控要进一步的完善,长效机制的建立还要下功夫,现在不能不提长效机制。如果价格上涨就约谈,这个办法简单了一些,要从供给和需求两个方面进行调控,调控就是调控需求。这两年开始因地制宜从供应土地着手,房子减少土地错配的问题,这方面要继续的努力,使市场保持平稳健康的发展。房地产市场是否健康,泡沫大还是破灭直接影响到国家的金融安全。

  产品要优良,我们的住宅产品如何优良,发展到今天,产品优良方面有很大的进步。好房子越来越多,还是有很多的不足。有的为了追求快和高周转,没有在高质量和好品质上下功夫。美好生活必须要有好的产品,这里就不展开介绍了。

  服务要提升,中国许多的开发商提供好的房子,但是后面的服务跟不上,相对于我们提供的物质产品,我们的服务产品相差很远。人们购买房屋是购买居住空间和生活方式,不仅仅是房子,还包含整个房屋,这方面不展开介绍了。

  传统住宅地产如何转型的问题,目标要加强内部的管理,降低成本,提高质量。往绿色和高质量发展,老百姓期待房地产行业不断的进步。

  新兴产业地产的创新,也就是我讲的凤凰地产的创新。

  传统地产的转型,主要是讲平稳高质,产业地产的创新应该是多姿多彩。各位在第一线,比我的体会更加的深刻,最近一年来,我跑了不少的地方,看了许多产业地产,特别是康养地产、文旅地产,总体感觉是刚刚起步,做成功的不多,或者是已经做成功的不多。产业地产往往是处于无奈,因为住宅地产的份额不大了,前10强和前20强占的空间很大,现在无法跟他们竞争,我有我的本事和资金,我要发展另一种地产,住宅和康养、文旅地产一起做。有一个朋友说拿了一块土地,准备搞养老地产,怎么搞不知道,拿了地盖房子再说,将来是卖还是租都不知道,当下没有思想准备,有钱和土地的准备,但是没有理念的准备,这是很大的问题。

  根据我到各地的调查,我有一个体会,讲两个方面。新兴产业地产有三种:一是城乡结合,二是产城融合,三是产服配合。首先是城乡结合,最近有新闻提到房地产法律有关的内容正在调整,也就是说,集体建设用地可以入市参与建设,这是很大的进步。中国房地产离不开土地,土地是财富之母。地改就是城市土地改革,土地潜在的优势和资源增加了地方的财政。城乡土地的融合将会产生新一轮的作用,使城乡的差距减少了,土地自由流动,集体建设用地入市是非常大的事情,现在国家提倡田园综合体,乡村振兴,我认为着就是发展的方向。能够将土地资源充分的利用,自由的流动,让农民富裕起来,同时使城里人享受美好的生活,这是新的经济增长点。我们培育田园综合体的时候,新兴产业地产、文旅地产和康养地产的时候,要利用好城乡结合的优势。

  产城融合讲的新兴产业是指产业,又要跟城市结合。或者是新兴的产业园区,要建成小城镇。产服配合,我们的康养产业、文旅产业要跟服务结合起来。

  三个创新:产品创新、模式创新、融资创新。这些方面,大家的体会更加的深刻。现在的文旅地产、康养地产不能按照住宅地产的思路去运营。任何住宅产业项目的发展都要考虑客户和人,康养地产、文旅地产等新兴产业地产的客户对象,不限于当地。80%、90%是外地人,不能按照卖给当地人的做法来经营。你盖怎样的房子,干什么用的就不一样了。首先,这个房子是精装修,让人跑到三亚是不能装修的,目标客户不一样,产品就不一样,做法就不一样。康养不可能一天到晚住在这里,人到了80岁以后都要回家的,不可能还在三亚居住。这些康养的人都是可以走得动的,都是候鸟,都是短期的行为,一个月,二个月,此时是购买还是租赁。我到这里康养、文旅的话,应该过跟家里不同的生活,安排的更加的丰富,必须要有非常多的产品,营造跟家里不一样的空间,不一样的环境,不一样的场景和活动内容,特别要加服务。房屋的设计不一样,生活如何安排的更加丰富多彩,这与住宅是不一样的,千万不能用卖住宅的思维来做事情。

  我到三亚是享受时光,传统的做法是卖房屋和卖产权。国外为什么有产权酒店,我们能不能卖时光,这套房子卖给12个人,每个人平均一个月。这套房子100万的话,就可以卖25年或者是30年,我一年来一个月就可以了,你不来其他的人过来。我买的是时光,享受一个月美好生活的时光。我买一个月的话,我可以在三亚住,可以到云南住,夏天可以到东北,冬天到三亚、杭州、桂林、云南等等。这个房子这里住一个月,哪里住半个月,因为现在是互联网的时代,享受多地的时代。

  过去的投融资是靠银行,新兴产业地产光靠银行是行不通的,根据国外的经验和目前的情况,不仅仅要靠银行,还要靠基金和保险,或者是资产证券化的产品,例如REITs这样的产品。消费者可以变成投资者,我可以买产品、可以买床位,也可以享受几房几厅的度假,卖时光的时候,还可以入股,也可以享受增值。文旅、健康等产品跟住宅产品是完全不一样的,但是离不开互联网的发展,也离不开金融的创新。互联网充分的应用和金融的创新,就会更加的好。

  住宅产品的功能,主要是消费,开发商就是开发、销售和物业管理。让你消费,让后进行管理。现在的情况是不同的,首先是消费、服务+产业驱动。对整个的产业链需要介入的更多,开发商、投资商、运营商、服务商组成了非常庞大的阵营,千军万马、凤凰起舞,这样的情况下,康养、文旅产业就有新的发展。目前的情况是三个奇缺,包括产品奇缺,康养、文旅产品稀缺。养老产品国际上有五六万种,文化旅游的产品也很少。服务业奇缺,服务台少,我们想买了房屋后,自己设计和装修。人才也是奇缺的,这些都准备好了,我们要做更多的工作。当然,我期待中国房地产迎来一个新的春天或者是房地产新时代的到来,或者是下半场是龙凤呈祥,谢谢大家。



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