海南对楼市“动手”了。9月17日，海南省人民政府办公厅发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”(以下简称《通知》)。专门提及了稳定房地产开发投资的措施。

　　措施提到，海南全省实施二套房首付比例降至4成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政。值得注意的是，这些稳定房地产开发投资的举措，被海南官方归纳至“深挖潜力扩大有效投资”的范围内。

　　需值得注意的是，这是一份有“保质期”的调整。海南省人民政府在该《通知》的最后一点提到：本特别措施自公布之日起施行，有效期至2022年12月31日。

　　虽然下达了一系列提振楼市的措施，但海南最受瞩目的限购政策，并未改变。

　　降首付、试点“带押过户”

　　该《通知》全文约1.5万字，涉及“稳定房地产开发投资”的措施仅200余字。但字少信息量大。据了解，共涉及6个方面：确保今年计划开工的5万套安居房9月底前全面开工，加快已建成安居房配售;出台加强城市更新规划和用地保障的综合性政策;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，最低首付款比例调减为不低于40%;探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点;适当新增住房建设用地指标，支持“一城一策”灵活运用信贷工具，满足刚性和改善型住房需求;研究合理调整城市更新商办类项目可产权分割最小单位建筑面积。

　　其中，最受市场关注的是：二套房最低首付款比例调减为不低于40%和探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

　　对此，9月19日，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受记者采访时表示，8月24日国务院常务会议(以下简称“国常会”)提出“允许地方一城一策灵活运用信贷等政策”，此次海南房地产政策调整，亦是对会议精神的积极落实，海南政策调整更多的表现在降低首付比例和增加二手房交易的便利性，降低二手房交易成本、提高交易效率，更好地支持刚性和改善性住房需求释放。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在9月19日向记者指出，国常会提出“一城一策”实施信贷政策，就相当于对各地过去太紧的调整政策有了一个明确的指示，而海南是在这种背景下进行的一个调整。

　　具体来看，针对二套房首付比例下调，陈文静认为，此次调整后居民二套房购房门槛有所下降，有利于改善购房者置业情绪和资金压力，促进改善性需求进一步释放。

　　“自从海南2018年实施全岛限购以后，大力冲击了海南的房地产市场。但对于海南来讲，建立全岛自贸区、推进新兴产业落地、打造配套的公共服务以及吸引百万人才到海南等，加上海南七八月份的疫情非常严重，这些对地方财政造成较大的压力。而房地产可以作为地方财政的重要补充。再者，不管是海口还是三亚，都是非热点城市，所以学习其他城市将二套房的首付比例降低到40%，是有必要的。”李宇嘉说道。

　　陈文静还指出，今年以来海南受疫情影响，城市宏观经济下行压力加大叠加居民收入预期走弱，短期房地产市场调整压力不减。

　　市场低迷激活二手房交易

　　统计局数据显示，2022年1-7月，海南商品房销售面积380.9万平方米，同比下降17.0%。其中，商品住宅成交同比下降10.9%。1-7月，海口商品房销售面积172.5万平方米，同比下降26.9%;三亚商品房销售面积69.6万平方米，低基数下，同比小幅增长5.3%。

　　而据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-8月海口和三亚新建住宅价格累计分别下跌0.35%和1.30%。8月，海口新建住宅价格环比止跌略涨0.05%，三亚新建住宅价格环比下跌0.02%，新房价格有所波动，整体保持稳定。二手房价格来看，2022年1-8月海口和三亚二手住宅价格累计分别上涨1.2%和0.4%。8月，海口二手住宅价格环比略涨0.06%，三亚二手住宅价格环比略涨0.03%。

　　海南此次在楼市上“深挖潜力扩大有效投资”，不仅仅是在新房方面发力，连二手房方面也考虑到了，明确表示会探索二手房“带押过户”登记试点。

　　针对海南探索二手房“带押过户”的原因，李宇嘉指出，一方面是海南前期大量的新房买卖主要以投资客为主，现在投资客想要卖掉房子，若是可以带押过户的话，可以降低交易的成本、缩短交易的周期，从而促进二手房市场的良性循环。

　　“另一方面，海南很难会大规模新建住房，但同时又有新的人才进入海南，在这种情况下激活二手房交易是必然的。”李宇嘉说道。

　　此外，陈文静还指出，二手房“带押过户”预示着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费，此前南京、深圳等城市均出现了二手房“带押过户”案例，未来预计将有更多城市跟进。

　　调整限贷却未调整限购

　　有业内人士指出，海南这是继“515海口新政”之后的又一次房地产政策的调整。在海口今年5月15日楼市政策出台前，二套房首付比例为70%，

　　2022年5月15日，海口市住建局发布公告称，支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。

　　彼时的海口市住建局还明确，落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇;未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买1套住房。

　　那如今海口市的购房政策如何呢?

　　9月19日，海口市住建局向记者透露，目前外省居民在海口买房首付比例为70%;而海南本省居民首付比例为30%，支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。

　　据三亚房产中介透露，三亚之前二套房的首付要根据首套房贷款是否已经还清来确定首付款比例。以前二套房首付基本都在50%左右。

　　值得注意的是，本次政策虽说在海南省全域内对二套房首付比例进一步调整，但并未对限购有着进一步的调整。

　　同时，海南房产中介王杰(化名)在9月19日也向记者指出，此次海南楼市调整，限购政策没变，只是二套房的首付比例变了。

　　为何此次海南政策调整，只调整限贷政策，而不在限购政策上调整呢?

　　对此，李宇嘉表示，“因为这轮调整主要是根据疫情的形势、经济稳增长的压力、楼市形势等来进行微调小步快跑的。对于海南来讲，整体房屋的供应量并不大，房子是有限的，如果限购调整的话，会担心投资客大规模涌入。而海南全岛限购是一个长期的战略。现在房子的供应量就这么多，如果再调整限购，可能会导致房屋供应量上不来。”

　　值得注意的是，海南此次对楼市的调整，是一份有“保质期”的调整。海南省人民政府在该《通知》的最后一点提到：本特别措施自公布之日起施行，有效期至2022年12月31日。

　　为何要出台“限时”政策?

　　李宇嘉指出，现在不管是稳增长，还是稳经济，压力都比较大，迫切需要出台相关政策(促进经济)。而国常会曾明确提出，实施“一城一策”的信贷政策是阶段性的，要灵活调整。

　　据了解，8月31日，国常会再次提及房地产，强调要“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。

　　值得注意的是，在8月23日的国常会上就已经提出了：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。而8月31日的表述增加了“阶段性”三个字，这也从侧面说明信贷政策只是阶段性的政策。相比其他城市，此次海南房地产政策的调整，则是给予了这个“阶段性”更为明确的时间范围。